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樓市“小陽春”,能持續嗎?

2023年04月09日 08:07   來源:中國新聞周刊   

  政策“松綁”空間越來越小

  從今年農歷新年后,全國樓市回暖跡象明顯。

  4月6日,國家稅務總局局長王軍出席國新辦發布會時介紹,一季度,住房消費呈現回暖跡象,房地產業1~2月份銷售收入由負轉正,同比增長2.3%,較去年全年加快19.5個百分點;3月份增速進一步提升,同比增長17.9%。

  但這背后是數個城市的政策“托舉”。據中指研究院監測,2023年一季度已有超百省市(縣)出臺政策超170條,超30城調整首套房貸利率下限至4%以下,各地政策多采用提高公積金貸款額度、發放購房補貼的方式,涉及優化限購政策、降低首付比例、優化預售資金監管等。

  樓市回暖能否持續?未來又將朝著怎樣的方向發展?目前看來,都充滿不確定性。

  回暖背后

  這輪樓市回暖最明顯的地區,無疑是一線城市。

  中指院披露的數據顯示,3月份一線城市強勢復蘇,新房成交環比上漲73%,同比上漲83.9%。

  二手房市場同樣火熱。據北京市住建委官網的數據顯示,今年3月,北京二手住宅網簽22192套,環比、同比均有一定增幅。

  3月,上海二手住宅成交23991套,環比增加24.43%,同比增加86.12%。這是近20個月以來成交的最高點。

  貝殼研究院監測數據顯示,2023年一季度貝殼50城二手房成交量指數同比增長,已接近2021年一季度水平;房價扭轉17個月連續下跌趨勢轉漲。

  同樣,部分新一線城市樓市回暖也非常明顯。

  以杭州為例,根據杭州貝殼研究院的數據,杭州市區(含富陽、臨安)3月二手房成交量達到了10828套,環比2月的7396套漲幅約46%,同比去年3月的4524套漲幅更是高達139%。

  上一次杭州達到這一成交量,還是2021年4月。即便去年5月二手房新政釋放利好后,次月的成交量也不過6732套。

  而成都3月二手房備案成交量合計達28188套,同比增長約103.41%,創下近7年來的月度新高。

  這波樓市“小陽春”背后,原因是什么?

  廣東住房政策研究中心首席研究員李宇嘉告訴中國新聞周刊,這波“小陽春”,有季節性因素,每年春節后都有這樣一個成交旺季!叭ツ甑谒募径,疫情比較嚴重,導致很多需求被抑制,有一大部分需求被延后到今春釋放!彼f。

  北京鏈家研究院分析師冷會告訴中國新聞周刊,春節假期結束以來,北京二手住房市場恢復態勢明顯,市場較快恢復的原因主要有兩方面,一是前期積壓需求的集中釋放,二是宏觀層面的預期引導。

  此外,不少城市二手房掛牌量也大幅度提升。

  以廣州為例,2022年3月份,廣州二手房掛牌量9.9萬套,2023年3月份攀至13.3萬套,同比增長了34%。

  不少城市的情況類似。58安居客研究院統計顯示,今年3月份全國新增掛牌房源量環比上漲7.6%,深圳漲幅達11.2%,南昌、南寧、三亞、長沙、?诘瘸鞘协h比漲幅均在30%以上。

  數據往往具有一定滯后性!暗3月末,隨著前期積壓需求的陸續釋放,市場成交節奏逐漸回歸常態,近幾周成交量明顯不如2月份各周,但仍處于相對較高水平!崩鋾f。

  中國新聞周刊從多位在北京的房產經紀人處了解到,大家普遍感受是,市場已不像一個月之前那么火熱。有中介總結稱,“三月最后一周帶看量,明顯沒有月初那么多!

  根據杭州貝殼研究院監測,3月份二手房帶看量持續小幅回落,相比年后周度最高點,帶看量下滑15%。

  分化在加劇

  雖然全國樓市在第一季度整體回暖,住房消費同比增長17.9%,但與交易火熱的一二線城市相比,不少三四線城市的市場仍相對低迷。

  今年4月,中指研究院發布的《百城價格指數報告》顯示,百城新建住宅價格在止住“7連跌”及持平后開始轉漲,二手房則受掛牌量增加影響,價格波動調整。

  報告顯示,2023年3月,全國100個城市新建住宅環比上漲0.02%,為2022年下半年以來月度環比首次轉漲。百城二手住宅環比下跌0.05%,跌幅較上月擴大0.04個百分點。

  甚至以“重倉”三四線城市聞名的開發商碧桂園,在2022年度業績會上宣布,碧桂園原先的土儲和產品偏重于三四線城市,未來會轉向一二線和三四線城市50%和50%的布局。

  除了城市之間分化,城市內部板塊之間的分化也十分明顯,以北京為例,從去年末至今,本輪樓市的回暖也存在分化。

  “在疫情防控優化調整的大背景下,中心城區二手住房市場率先復蘇,春節后市場熱度傳導至外圍區域,導致2月份外圍城區成交占比明顯提升!崩鋾治。

  在北京從事房產中介工作的王明磊對此深有感觸,他告訴中國新聞周刊,自從今年樓市回暖之后其重點關注的板塊,西城的金融街、月壇和德勝門一帶,量價齊升,甚至有優質房源高價成交。

  不少普通板塊的二手房,則遠沒有這樣的行情。

  北京市民李豐有一套位于北京南三環與南四環之間的“老破小”住宅,戶型優越,緊鄰地鐵,但有著近30年的房齡,他本想借著這波樓市“小陽春”出售,但現實與預期相距甚遠。他說,“小區里,有二十多套掛牌房源,從去年下半年到現在,一套都沒有賣掉,最近的‘小陽春’,也鮮有看房者!

  中介告訴他,由于房齡和學區,除非大幅度降價,不然房子沒可能賣出去。

  而在新一線城市,這樣的趨勢也比較明顯。在樓市多年來不溫不火、平穩發展的長沙,優質房源近期備受追捧。有房產經紀人稱,熱門樓盤鈺龍天下今年再度火爆,新晉熱盤陽光麗城,今年至今已經賣出幾十套二手房,甚至超過去年一整年的成交套數。

  但上述房產經紀人也稱,與此相對應的是,望城區不少位置不佳的住宅,則少有人問津,甚至有業主降價20萬依然無人問津。

  核心地段房源、優質學區房源受到青睞背后,與市場主流人群息息相關。

  李宇嘉分析,實際上從疫情之后,房產銷售一直就以改善需求為主,特別在新房銷售中占據主導,主要因為改善型人群受疫情的影響比較小,其收入水平也相對較高。而城市非核心區域或者說外圍地區的房子,一方面供應量較大,另外一方面受眾以剛需為主,所以目前看沒有同步回暖。

  “小陽春”會持續嗎?

  實際上,這波樓市“小陽春”,與政策推動息息相關。

  據中指研究院監測,2023年一季度已有超百省市(縣)出臺政策超170條,超30城調整首套房貸利率下限至4%以下。不少城區取消了持續幾年的限購政策。

  最近,從中央到地方,又出臺了不少樓市新政。

  近日,自然資源部和銀保監會聯合印發《關于協同做好不動產“帶押過戶”便民利企服務的通知》,要求在全國范圍內全面推進不動產“帶押過戶”。

  這意味著今后交易二手房時無需再提前結清貸款“贖樓”,大大減少了二手房買賣中的手續。

  而不少城市,對樓市的“松綁”力度,也進一步加大。

  比如4月4日,合肥出臺了四條限購松綁政策,針對郊區工業區和旅游區的住房取消限購。合肥的限購放松具有雙重效應,既允許在此類郊區獲得購房資格,同時此類房產不計入家庭住房套數。

  但在李宇嘉看來,雖然房價企穩回升了,但政策松綁空間也越來越小。

  他分析,目前樓市依然具有一定潛力,但潛力需求不等于現實需求,這是當前制約樓市穩定最關鍵的因素。

(責任編輯:郭文培)

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樓市“小陽春”,能持續嗎?

2023-04-09 08:07 來源:中國新聞周刊
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